自用住宅營業登記教學｜住宅區可以營業登記嗎？稅費條件一次看

住宅區可以營業登記嗎？ 可以，但有條件。

除了第一種住宅區（住一）原則上不能作營登之外，住二、住三、住四只要營業項目符合該分區的使用規定，都能辦理營業登記。

不過要特別注意：「拿到營業登記」不等於「這個地址就能合法開店營業」——能不能營業，還要同時看土地使用分區、營業項目、建築物使用執照三者是否相符。

而且自用住宅一旦登記營業，房屋稅會從 1.2% 提高到 3%–5%、地價稅最高變成原本的 5 倍，出售時的土地增值稅與房地合一稅也會受影響。

這篇文章帶你一次搞懂：

• 自用住宅作營登會增加哪些稅（房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅）與兩種減免方式
• 除了稅之外的費用與其它隱含成本
• 住一、住二、住三、住四到底哪些能營業登記（含對照表）

💡 如果你的住家是住一、或查下來不能登記，又或者不想讓房屋稅、地價稅跳級，用商務中心「借址登記」是最常見的合法替代方案

公司登記地址設在自有住宅５項與「錢」有關的事

想用自已住的房子來作為公司行號登記地址，會立即產生下面６種與「錢」有關的事：

房屋稅

自用住宅的房屋稅率是1.2%，但如果把自用住宅登記公司行號，那麼自用住宅的資格就會被取消，改為「非住家使用」即為商業用途，房屋稅率將會被提高到3%-5%。

假設以一間現值新台幣1,000萬元的房屋為例，自用住宅一年的房屋稅約為12萬元，營業用住宅一年的房屋稅約為30-50萬元。（實務上多半住宅房屋現值不會這麼高，這裡是方便計算舉列。）

但是，有兩種減免可以申：

• 申請部分營業用

如果房屋同時作為住家及營業使用，可以申請將全部面積的六分之一的面積做為營業用，其餘維持住宅使用。申請通過後，房屋稅率就會有1/6從原本的1.2%變為3%-5%，其餘部分維持原本的1.2%。這類的情況常見於網拍、一人公司、數位接案的創業者。

• 申請全數為自用住宅

如果滿足以下條件，可以申請全數為自用住宅：

* 屋主是負責人、負責人配偶、負責人直屬親屬

* 沒有僱用員工

* 營業活動均以行動裝置完成

* 沒有營業活動相關的設備及物品

如果申請通過，就會房屋稅率維持原本的1.2%。不過，根據實務經驗，申請通過的全數為自用住宅的過案率並不高，部份營業用比較多一些。

地價稅

自用住宅住家用地的地價稅稅率很低，只有千分之二。

但是，如果把自用住宅住家用地改為營業使用，地價稅稅率會變高，變成千分之十，也就是原本的五倍！

以一塊面積100坪的住家用地為例，自用住宅一年的地價稅約為2,000元，營業用地一年的地價稅約為10,000元！

課稅面積跟房屋稅計算面積相同，也就是指房屋所在土地的面積。

土地增值稅

當我們出售房地時，需課徵士地增值稅，計算方式會依照土地的使用情形來區分：

• 自用住宅用地：土地增值稅稅率為10%。
• 營業用地：土地增值稅稅率為20-40%累進。

如果出售前一年內有營業或出租的行為，就會被認定為營業用房屋，土地增值稅稅率最高會提高到40%！

蔡佳峻會計師建議：
如果在一年內有畫要出售房地，千萬不要把自用住宅登記公司行號，以免造成士地增值稅的損失。當然，如果沒有要賣房子，土地增值稅就沒有影響。

此外，如果之前有申請土地增值之重購退稅，且還在重購退稅的5年列管期間內，千萬不可在這塊自用住宅用地上登記公司行號，否則將會面臨被追繳之前退稅的土增稅。所以，如果有計劃要買賣房屋與土地，建議裝公司行號登記在商務中心。

房地合一稅

依所得稅法第14條規定，房屋供公司行號營業或執行業務使用，仍必須按照當地一般租金行情，計算租賃收入並申報綜合所得稅。

房地合一稅從105年實施，並給予自住客住滿6年，可享400萬元的免稅額，並且課徵10％優惠稅率。如果房子有登記營業或出租行為，就無法享有這個免稅優惠。

舉例來說，如果房屋的當地一般租金行情為每月新台幣1萬元，而房屋供公司行號營業或執行業務使用一年，則屋主必須申報的租賃收入為新台幣12萬元。

如果屋主沒有申報租賃收入，或申報的租賃收入低於實際租金行情，稅捐稽徵機關可以依法查核補稅。

以下是一些常見的房屋供公司行號營業或執行業務使用，但仍需要算租賃收入的情形：

• 房屋作為營業場所
• 房屋作為辦公室
• 房屋作為倉庫
• 房屋作為展示空間
• 房屋作為員工宿舍

水電費

水費的計費方式，一般用戶和營業用戶都一樣，都是按基本費加上階梯費計算，不會因為登記住宅或營業用有所不同。但是，營業用戶的水費帳單，會將營業稅獨立顯示出來。

電費的話，如果把自用住宅登記公司行號，電費會由住宅費率變成營業用費率。營業用費率會比住宅費率高，因此電費會增加。

稅項	自用住宅	營業用	影響
房屋稅	1.2%	3%-5%	房屋稅率提高
地價稅	千分之2	千分之10	地價稅率提高
土地增值稅	10%	20-40%	土地增值稅稅率提高，影響房地合一稅
水費	住宅費率	營業費率	無影響
電費	住宅費率	營業費率	電費提高
屋主所得	無	增加	需申報租賃收入

自用住宅營業登記與租賃辦公室的稅務與成本比較

以下是兩種情況的比較：

情況一：

• 自用住宅：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、營業稅約100萬元。
• 租賃辦公室：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、租金約100萬元。

在這種情況下，自用住宅與租賃辦公室的稅務成本相差不大。

情況二：

• 自用住宅：房屋稅約50萬元、地價稅約10,000元、水電費約3萬元、營業稅約100萬元。
• 租賃辦公室：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、租金約100萬元。

在這種情況下，自用住宅的稅務成本明顯高於租賃辦公室。

因此，自用住宅營業登記的稅務成本是否高於租賃辦公室，取決於房屋稅率、地價稅率、營業稅率、水電費費率、營業收入等因素。如果房屋稅率、地價稅率較高，或營業收入較高，則自用住宅營業登記的稅務成本會較高。

自用住宅的種類與細則

自用住宅在營業上，更進一步可再細分成4個種類：

• 第一種住宅區(住一）：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。別墅區住宅區，就可能被歸在住一。
• 第二種住宅區(住二）：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。
• 第三種住宅區(住三）：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
• 第四種住宅區(住四）：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

因此，住一是不能申請商業登記使用。住二、住三、住四，是可以申請商業登記。

住一、住二、住三、住四可以營業登記嗎？一張表看懂

依《都市計畫法》與各都市計畫土地使用分區管制（以下以常見規定為例），住宅區由寬到嚴分為四種，能否營業登記與適合的營業類型整理如下：

用地分區	分區定位	能否營業登記	較可能允許的營業類型
住一（第一種住宅區）	最高居住水準，專供獨立/雙併住宅，防止非住宅使用	不可辦理商業／營業登記	幾乎不開放，建議改用借址登記
住二（第二種住宅區）	各式住宅＋日常用品零售業、服務業	可（須符合分區項目）	一般事務所、辦公室、日常用品零售、小型服務業
住三（第三種住宅區）	各式住宅＋一般零售業	可（範圍較住二寬）	事務所、辦公室、一般零售業、部分餐飲
住四（第四種住宅區）	各式住宅＋公害最輕微之輕工業、一般零售業	可（住宅區中最寬鬆）	事務所、一般零售、公害最輕之輕工業/加工

結論：住一不能申請商業登記；住二、住三、住四可以，但營業內容必須符合該分區允許的使用項目。

像網拍、一人公司、接案、室內設計、法律/工程事務所這類「以辦公室、事務所形式」運作的低度使用，是住二～住四最常見、也較容易通過的型態。

⚠️ 三個一定要知道的前提：

1. 各縣市規定不一樣——上表是通則，實際以你所在縣市的土地使用分區管制自治條例為準。
2. 要三項都符合：土地使用分區 ✕ 營業項目 ✕ 建築物使用執照用途。
3. 取得營業登記 ≠ 可實際營業。若違反土地使用分區規定使用，依法可處 6 萬至 30 萬元罰鍰、得連續處罰，情節嚴重者勒令停業。

自用住宅營業登記可能遇到更多的挑戰

除了稅務與財務問題之外，自用住宅營業登記還可能遇到以下挑戰：

• 用地分區限制：有些地區可能只允許純居住用途，商業活動會受到限制。在這種情況下，可能需要向地方政府申請用地分區變更。例如：一位一人公司在台中市有自用住宅，想將其登記為公司營業登記地址。但經查，該住宅所在區域的用地分區為「農業區」，也不允許營業活動。
• 建築許可證：進行商業活動的自用住宅可能需要改建或進行結構性修改。在這種情況下，可能需要向地方政府申請建築許可證。
• 家人的同意：如果你將自用住宅登記為營業用，可能需要取得家人的同意。
• 隱私曝光：因為公司登記資訊是公開資訊，搜尋你的公司名就可以看到負責人及地址，別人可以輕易的查到。這樣你和家人的隱私及安全非常不好！

因此，我們都建議創業者，真的非不得已，盡量不要使用自用住宅當作公司營業登記地址。

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自用住宅營業登記流程

接下來，將詳細介紹自用住宅營業登記的相關流程和法律要求：

登記申請程序

下表詳細列出了進行登記申請時需要準備的重要文件：

文件名稱	內容	備註
土地所有權狀影本	證明您擁有該自用住宅的土地所有權	需經政府機關驗證
建物使用執照影本	證明該自用住宅已取得合法的建物使用執照	需覈准並經政府機關審核
營業登記申請表	填寫相關的營業登記申請表格	需要正確且完整填寫表格
證照影本	提供您的身分證明或公司登記證明等相關證照影本	視個案而定
商業活動說明書	描述您計劃進行的商業活動內容	需要清楚且詳細地說明

提交申請後，相關的政府機關將審核您的申請文件，確認其合法性和符合性。一旦申請被核准，就可獲得自用住宅營業的相關許可證或證書，並成為合法的商業實體。

自用住宅登記公司行號，保險會有差別嗎？

有一點是比較少人注意到的：自用住宅登記公司行號，保險會有差別。

自用住宅的保險通常是針對住宅本身的損失，例如火災、颱風、地震等，以及住宅內的財產損失。

而營業用住宅的保險範圍會更廣，還包括營業活動所產生的損失，例如營業設備、庫存、營業損失等。

如果你把自已住的住宅，作為公司行號登記，一般保險還是投保住宅保險，並不是營業用住宅的保險。如果你經營的事業，有貴重的存貨及設備等，那你就得自已去投保商業保險，為你的事業多一份保障。

公司登記地址，除了自用住宅之外的推薦？

自用住宅登記公司行號，有不少稅務與財務問題需要考量，更重要的是需要取得家人的同意、隱私安全，或是對人情債要有還的心理準備。

因此，我們都建議創業者，真的非不得已，盡量不要使用自用住宅當作公司營業登記地址。

其實，對於剛創業或小本經營的網紅、一人公司、網拍創業家來說，除了自用住宅之外，我們推薦以下幾種方案：

• 獨立辦公室：這是最常見的選擇，也是最方便的方式。到商務中心租獨立辦公室，可以滿足營業地址登記，並擁有獨立的辦公空間。
• 共享辦公室：共享辦公室以更低的成本解決營業地址登記需求。提供靈活的辦公空間和服務，可以節省在辦公設備和裝修上的成本。
• 虛擬辦公室：虛擬辦公室，提供營業地址、接聽電話、收發郵件等。虛擬辦公室可以滿足公司登記地址需求，同時可以在家工作。

更重要的是，不用對房屋稅傷腦，也確保家人的隱私。

肯沃國際商務中心提供最完整的諮詢服務，超過上百家網拍、一人公司、室內設計工作室、法律事務所、工程技術顧問公司、建築師事務所、長照機構、人力仲介公司進駐或使用虛擬辦公室借址登記服務，幫你解決用地分區限制、建築許可證與家人的人情債問題。

同時，可以提供你自住房屋登記為公司行號相關稅務與財務評估，可作為你決策的參考。

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自用住宅營業登記常見問題QA

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