自用住宅營業登記，就是用自已住家當作公司登記的地址。
是許多剛創業或小本經營的網紅、一人公司、網拍創業家與個人工作室等的選擇，可以降低創業的啟動資金成本。
但是，自用住宅營業登記後，會產生以下影響：
- 房屋稅、地價稅、土地增值稅等稅務成本會增加。
- 水電費會增加。
- 屋主所得會增加。
此外，還需要考慮以下挑戰：
- 用地分區限制
- 建築許可證
- 家人的同意
- 隱私曝光
公司登記地址設在自有住宅５項與「錢」有關的事
想用自已住的房子來作為公司行號登記地址，會立即產生下面６種與「錢」有關的事：
房屋稅
自用住宅的房屋稅率是1.2%，但如果把自用住宅登記公司行號，那麼自用住宅的資格就會被取消，改為「非住家使用」即為商業用途，房屋稅率將會被提高到3%-5%。
假設以一間現值新台幣1,000萬元的房屋為例，自用住宅一年的房屋稅約為12萬元，營業用住宅一年的房屋稅約為30-50萬元。（實務上多半住宅房屋現值不會這麼高，這裡是方便計算舉列。）
但是，有兩種減免可以申：
- 申請部分營業用
如果房屋同時作為住家及營業使用，可以申請將全部面積的六分之一的面積做為營業用，其餘維持住宅使用。申請通過後，房屋稅率就會有1/6從原本的1.2%變為3%-5%，其餘部分維持原本的1.2%。這類的情況常見於網拍、一人公司、數位接案的創業者。
- 申請全數為自用住宅
如果滿足以下條件，可以申請全數為自用住宅：
* 屋主是負責人、負責人配偶、負責人直屬親屬
* 沒有僱用員工
* 營業活動均以行動裝置完成
* 沒有營業活動相關的設備及物品
如果申請通過，就會房屋稅率維持原本的1.2%。不過，根據實務經驗，申請通過的全數為自用住宅的過案率並不高，部份營業用比較多一些。
地價稅
自用住宅住家用地的地價稅稅率很低，只有千分之二。
但是，如果把自用住宅住家用地改為營業使用，地價稅稅率會變高，變成千分之十，也就是原本的五倍！
以一塊面積100坪的住家用地為例，自用住宅一年的地價稅約為2,000元，營業用地一年的地價稅約為10,000元！
課稅面積跟房屋稅計算面積相同，也就是指房屋所在土地的面積。
土地增值稅
當我們出售房地時，需課徵士地增值稅，計算方式會依照土地的使用情形來區分：
- 自用住宅用地：土地增值稅稅率為10%。
- 營業用地：土地增值稅稅率為20-40%累進。
如果出售前一年內有營業或出租的行為，就會被認定為營業用房屋，土地增值稅稅率最高會提高到40%！
蔡佳峻會計師建議：
如果在一年內有畫要出售房地，千萬不要把自用住宅登記公司行號，以免造成士地增值稅的損失。當然，如果沒有要賣房子，土地增值稅就沒有影響。
此外，如果之前有申請土地增值之重購退稅，且還在重購退稅的5年列管期間內，千萬不可在這塊自用住宅用地上登記公司行號，否則將會面臨被追繳之前退稅的土增稅，不可不慎！
房地合一稅
依所得稅法第14條規定，房屋供公司行號營業或執行業務使用，仍必須按照當地一般租金行情，計算租賃收入並申報綜合所得稅。
房地合一稅從105年實施，並給予自住客住滿6年，可享400萬元的免稅額，並且課徵10％優惠稅率。如果房子有登記營業或出租行為，就無法享有這個免稅優惠。
舉例來說，如果房屋的當地一般租金行情為每月新台幣1萬元，而房屋供公司行號營業或執行業務使用一年，則屋主必須申報的租賃收入為新台幣12萬元。
如果屋主沒有申報租賃收入，或申報的租賃收入低於實際租金行情，稅捐稽徵機關可以依法查核補稅。
以下是一些常見的房屋供公司行號營業或執行業務使用，但仍需要算租賃收入的情形：
- 房屋作為營業場所
- 房屋作為辦公室
- 房屋作為倉庫
- 房屋作為展示空間
- 房屋作為員工宿舍
水電費
水費的計費方式，一般用戶和營業用戶都一樣，都是按基本費加上階梯費計算，不會因為登記住宅或營業用有所不同。但是，營業用戶的水費帳單，會將營業稅獨立顯示出來。
電費的話，如果把自用住宅登記公司行號，電費會由住宅費率變成營業用費率。營業用費率會比住宅費率高，因此電費會增加。
| 稅項 | 自用住宅 | 營業用 | 影響 |
| 房屋稅 | 1.2% | 3%-5% | 房屋稅率提高 |
| 地價稅 | 千分之2 | 千分之10 | 地價稅率提高 |
| 土地增值稅 | 10% | 20-40% | 土地增值稅稅率提高，影響房地合一稅 |
| 水費 | 住宅費率 | 營業費率 | 無影響 |
| 電費 | 住宅費率 | 營業費率 | 電費提高 |
| 屋主所得 | 無 | 增加 | 需申報租賃收入 |
自用住宅營業登記與租賃辦公室的稅務與成本比較
以下是兩種情況的比較：
情況一：
- 自用住宅：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、營業稅約100萬元。
- 租賃辦公室：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、租金約100萬元。
在這種情況下，自用住宅與租賃辦公室的稅務成本相差不大。
情況二：
- 自用住宅：房屋稅約50萬元、地價稅約10,000元、水電費約3萬元、營業稅約100萬元。
- 租賃辦公室：房屋稅約12萬元、地價稅約2,000元、水電費約3萬元、租金約100萬元。
在這種情況下，自用住宅的稅務成本明顯高於租賃辦公室。
因此，自用住宅營業登記的稅務成本是否高於租賃辦公室，取決於房屋稅率、地價稅率、營業稅率、水電費費率、營業收入等因素。如果房屋稅率、地價稅率較高，或營業收入較高，則自用住宅營業登記的稅務成本會較高。
自用住宅的種類與細則
自用住宅在營業上，更進一步可再細分成4個種類：
- 第一種住宅區(住一）：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。別墅區住宅區，就可能被歸在住一。
- 第二種住宅區(住二）：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。
- 第三種住宅區(住三）：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
- 第四種住宅區(住四）：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。
因此，住一是不能申請商業登記使用。住二、住三、住四，是可以申請商業登記。
自用住宅營業登記可能遇到更多的挑戰
除了稅務與財務問題之外，自用住宅營業登記還可能遇到以下挑戰：
- 用地分區限制：有些地區可能只允許純居住用途，商業活動會受到限制。在這種情況下，可能需要向地方政府申請用地分區變更。例如：一位一人公司在台中市有自用住宅，想將其登記為公司營業登記地址。但經查，該住宅所在區域的用地分區為「農業區」，也不允許營業活動。
- 建築許可證：進行商業活動的自用住宅可能需要改建或進行結構性修改。在這種情況下，可能需要向地方政府申請建築許可證。
- 家人的同意：如果你將自用住宅登記為營業用，可能需要取得家人的同意。
- 隱私曝光：因為公司登記資訊是公開資訊，搜尋你的公司名就可以看到負責人及地址，別人可以輕易的查到。這樣你和家人的隱私及安全非常不好！
因此，我們都建議創業者，真的非不得已，盡量不要使用自用住宅當作公司營業登記地址。
延申閱讀：取公司名的方法、４大原則與公司取名的FAQ指南！
延申閱讀：個人工作室需要營業登記嗎？４大面向解析＋常見問題解答。
自用住宅營業登記流程
接下來，將詳細介紹自用住宅營業登記的相關流程和法律要求：
登記申請程序
下表詳細列出了進行登記申請時需要準備的重要文件：
| 文件名稱 | 內容 | 備註 |
| 土地所有權狀影本 | 證明您擁有該自用住宅的土地所有權 | 需經政府機關驗證 |
| 建物使用執照影本 | 證明該自用住宅已取得合法的建物使用執照 | 需覈准並經政府機關審核 |
| 營業登記申請表 | 填寫相關的營業登記申請表格 | 需要正確且完整填寫表格 |
| 證照影本 | 提供您的身分證明或公司登記證明等相關證照影本 | 視個案而定 |
| 商業活動說明書 | 描述您計劃進行的商業活動內容 | 需要清楚且詳細地說明 |
提交申請後，相關的政府機關將審核您的申請文件，確認其合法性和符合性。一旦申請被核准，就可獲得自用住宅營業的相關許可證或證書，並成為合法的商業實體。
自用住宅登記公司行號，保險會有差別嗎？
有一點是比較少人注意到的：自用住宅登記公司行號，保險會有差別。
自用住宅的保險通常是針對住宅本身的損失，例如火災、颱風、地震等，以及住宅內的財產損失。
而營業用住宅的保險範圍會更廣，還包括營業活動所產生的損失，例如營業設備、庫存、營業損失等。
如果你把自已住的住宅，作為公司行號登記，一般保險還是投保住宅保險，並不是營業用住宅的保險。如果你經營的事業，有貴重的存貨及設備等，那你就得自已去投保商業保險，為你的事業多一份保障。
公司登記地址，除了自用住宅之外的推薦？
自用住宅登記公司行號，有不少稅務與財務問題需要考量，更重要的是需要取得家人的同意、隱私安全，或是對人情債要有還的心理準備。
因此，我們都建議創業者，真的非不得已，盡量不要使用自用住宅當作公司營業登記地址。
其實，對於剛創業或小本經營的網紅、一人公司、網拍創業家來說，除了自用住宅之外，我們推薦以下幾種方案：
- 獨立辦公室：這是最常見的選擇，也是最方便的方式。到商務中心租獨立辦公室，可以滿足營業地址登記，並擁有獨立的辦公空間。
- 共享辦公室：共享辦公室以更低的成本解決營業地址登記需求。提供靈活的辦公空間和服務，可以節省在辦公設備和裝修上的成本。
- 虛擬辦公室：虛擬辦公室，提供營業地址、接聽電話、收發郵件等。虛擬辦公室可以滿足公司登記地址需求，同時可以在家工作。
更重要的是，不用對房屋稅傷腦，也確保家人的隱私。
肯沃國際商務中心提供最完整的諮詢服務，超過上百家網拍、一人公司、室內設計工作室、法律事務所、工程技術顧問公司、建築師事務所、長照機構、人力仲介公司進駐或使用虛擬辦公室借址登記服務，幫你解決用地分區限制、建築許可證與家人的人情債問題。
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自用住宅營業登記常見問題QA
1. 自用住宅登記公司行號註銷後，地價稅等會回復成住宅稅率嗎？
當你的住宅註銷營業登記恢復成自用房屋時，一定要記得地價稅等需要重新提出申請，經過認定核可能會轉回自用住宅優惠稅率喔。如果沒有提出申請，那會持續用商業稅率被課稅的喔。記得於每年９月２２日前提出申請，逾期申請者，則次年才能適用。
2. 公司登記在「自宅」或是「親友家」需要訂租約嗎？
無論公司是否登記在「自宅」或是「親友家」，都不算是法律規定可以無償使用的範圍，除非是「獨資、合夥」的「行號」，且房屋為「負責人本人、配偶、或直系親屬」所有，才適用無償使用範圍，其他都還是建議雙方協議簽訂一份最低租金的租約。
3. 住宅區可以營業登記嗎？
答案是可以，但要看營業內容。
住宅區除了住一以外，是可以營業登記，但營業內容必須符合住宅區的使用性質。例如，可以開設辦公室、美容院、餐廳、民宿等，但不能開設工廠、製造業等。
